Ihanan huokea Helsinki

Asuntomarkkinoilla vaikuttaisi olevan kaikki pielessä. Ainakin, jos silmäilee Helsingin Sanomissa tänä vuonna julkaistujen asuntojuttujen otsikkoja:

”Asunnot vain halpenevat, mutta suomalaiset eivät osta: ’Eivät nämä luvut hyviltä näytä’”

”Pitkä luisu”

”Aika masentavalta näyttää”

”Vuokramarkkina on vääristynyt”

Juttuja voi kiittää siitä, että ne huomioivat hyvin asuntosijoittajan näkökulman. Toki ne heijastelevat myös muita ongelmia – jos on muuttoaikeita, omaa asuntoa on vaikea saada kaupaksi, ja taantuvilla paikkakunnilla entistä useampi talo ei kelpaa edes perinnöksi.

Vähemmälle huomiolle näyttäisi jääneen se, että pääkaupunkiseudun asuntotilanne on nyt monessa suhteessa historiallisen hyvä.­

Hurraa, Helsingin asuntopolitiikka toimii!

Näin iloitsi tietokirjailija Osmo Soininvaara blogissaan jo vuonna 2024. Helsingissä asumisesta oli tullut kohtuuhintaista, ja se johtui hänen mukaansa siitä, että kaupunki oli kasvattanut asuntotuotantoa merkittävästi.

Sittemmin asuntojen hinnat ovat laskeneet lisää.

Voittajiin lukeutuvat ensiasunnon ostajat. Vanhojen osakeasuntojen keskimääräinen neliöhinta Helsingissä on 4 916 euroa, matalin yhdeksään vuoteen. Erityisen huokealla oman kodin saa etäisestä lähiöstä tai naapurikaupungista Vantaalta.

Myös isompaan asuntoon vaihtaminen on nyt edullista, sillä välirahaa tarvitsee vähemmän kuin korkeiden hintojen aikana. Jotkut saattavat joutua myymään vanhan kotinsa tappiolla, mutta vastaavasti myös uuden saa entistä huokeammalla.

Ostamisen kynnystä pitäisi madaltaa myös se, että kesäkuusta alkaen asuntolainan on voinut saada jopa 40 vuodeksi.

Ehkä eniten on parantunut vuokralaisten tilanne.

Helsingin kotitalouksista noin puolet asuu vuokralla, ja heillä on nyt mistä valita. Esimerkiksi Oikotie-palvelussa on tarjolla noin 4 500 vuokra-asuntoa Helsingissä. Jos hakua laajentaa Espooseen ja Vantaalle, vaihtoehtojen määrä nousee yli 9 000:een.

Mittava tarjonta on pitänyt vuokrat kohtuullisina. Kaksion keskimääräinen vuokra pääkaupunkiseudulla on vuosien 2016 ja 2025 välillä noussut 1 050 eurosta 1 150 euroon, kertovat Eurostatin tilastot. Jos rahan arvon heikentyminen huomioidaan, vuokralla asuminen on tosiasiassa halventunut.

Samaan aikaan pääkaupunkiseudun väkiluku kasvoi 13 prosenttia, nopeammin kuin Ruotsin, Norjan ja Tanskan vastaavilla alueilla. Niillä kaksioiden keskivuokrat ovat nousseet näinä vuosina huomattavasti enemmän, esimerkiksi Kööpenhaminassa 1 200 eurosta 1 800 euroon.

Tosin muissa Pohjoismaissa myös talous on kasvanut selvästi nopeammin kuin Suomessa. Se ei kuitenkaan ole ainoa syy vuokrahintojen kehityksen eriytymiseen, Osmo Soininvaara sanoo.

”Kööpenhamina on onnistunut kaupunki, mutta siellä on myös paljon nimbyilyä: kun minulla on jo asunto, tänne ei tarvita niitä lisää.”

Kuinka Soininvaara arvioisi Helsingin nykyistä asuntotilannetta asteikolla 4–10?

”Ehkä ysi miinus. Korkea arvosana tulee siitä, kun meitä vertaa muihin kasvaviin kaupunkeihin.”

Arvio ei ole aivan riippumaton, sillä Soininvaara istui vihreiden riveissä Helsingin kaupunginvaltuustossa vuodet 1985–2025 ja oli yksi tärkeimmistä pääkaupungin asuntopolitiikan muokkaajista.

---

Kaksioiden keskivuokra Pohjoismaiden pääkaupunkiseuduilla

Ennen oli moni asia huonommin, sanoo Vuokraturvan toimitusjohtaja Timo Metsola. Hänet tunnetaan paitsi vuokravälittäjänä myös asuntopoliittisena keskustelijana.

Parikymmentä vuotta sitten Helsingissä oli aivan liian vähän pieniä vuokra-asuntoja, Metsola toteaa. Hän vertaa, että tilanne oli kuin Porissa jazzien aikaan, kun pienimmän ja surkeimmankin majoituksen hinta oli suhteettoman korkea.

”Huonokuntoinen kuudentoista neliön yksiö roskisnäkymin maksoi lähes saman kuin tuplasti suurempi asunto, vaikka porttikongissa olisi tuoksahtanut virtsa.”

Tukalinta oli matalapalkkaisilla, ja moni äänesti jaloillaan. Pääkaupunkiseudulla tuli pulaa muiden muassa palvelualojen työntekijöistä.

On useita selityksiä sille, miksi asumisesta tuli Helsingissä kohtuuhintaista.

Ratkaiseva askel oli, kun Paavo Lipposen demarijohtoinen hallitus purki vuokrasääntelyn vuonna 1995, Timo Metsola sanoo. Hinnoittelun vapauduttua asuntosijoittamisesta tuli mielekästä.

”Ennen sanottiin, että vuokra-asuntopula on ikuisuusongelma. Mutta ei se ole luonnonlaki.”

Vuokraamisen tuotot paranivat, ja tarjolla olevien asuntojen määrä kasvoi. Ensin hitaammin, sitten kiihtyvästi.

Riittävä tarjonta on pitänyt vuokra-asumisen kulut kurissa. Metsola kiittää siitä Suomen huoneenvuokralakia, jota hän pitää ”ehkä maailman parhaana”.

Monessa muussa maassa säännellyt vuokrat ja asukkaan vahva oikeus pysyä kodissaan ovat hänen mukaansa johtaneet ongelmiin. Kuten siihen, että asunnot ovat rapistuneet remontoinnin puutteessa.

Niin Metsola kuin Soininvaara pitävät vuokrasääntelyn varoittavana esimerkkinä Tukholmaa, jossa vuokranantaja ei yleensä voi päättää vapaasti vuokran suuruutta. Tämä on kaventanut vuokra-asuntojen tarjontaa ja johtanut lieveilmiöihin.

”Siellä on ihan hirveät pimeät markkinat”, Soininvaara sanoo.

Lisäksi moni vuokra-asuntoa vaille jäänyt tukholmalainen on vasten tahtoaan joutunut ryhtymään omistusasujaksi. Se taas on nostanut asuntojen myyntihintoja.

”Ruotsalainen ekonomisti Assar Lindbeck sanoi aikanaan, että pommitusten jälkeen vuokrasääntely on varmin tapa tuhota kaupunki.”

Soininvaara ei kuitenkaan vastusta kaikkea julkista sääntelyä. Sitä kaivataan hänen mukaansa asuntotuotannossa, sillä muuten suhdanteet heiluttavat liikaa rakentamista eikä asuntoja nouse sinne, missä niitä tarvittaisiin.

Itse hän on ajanut Helsingissä uusien aluei­den kaavoittamista rakentamiselle, koska kaupunkiin on riittänyt halukkaita tulijoita. Uudisrakennuksia nousi hänen aikanaan ensin Vuosaareen ja entisille satama-alueille, sitten lisättiin vanhojen kaupunginosien täydennysrakentamista.

Vuonna 2008 Helsinki kohotti uusien asuntojen vuosittaisen tuotantotavoitteen 3 500:sta 5 000:een. Seuraavan vuosikymmenen lopulla luku nostettiin 7 000:een.

Useimmat tavoitteista saavutettiin. Esimerkiksi vuosina 2018–2021 kaupungissa aloitettiin keskimäärin noin 7 300 uuden asunnon rakentaminen vuodessa.

Helsingin kasvattamisesta ei tehty yhtä suurta päätöstä, vaan kehitys oli useiden yksittäisten ratkaisujen summa, Soininvaa­ra sanoo. Avainroolissa olivat hänen mukaansa vihreät ja kokoomus.

Muutos on ollut huomattava.

”Kun aloitin kaupunkisuunnittelulautakunnassa, Helsingissä oli 480 000 asukasta. Nykyään meitä on 700 000.”

Helsingin runsas asuntotarjonta ei johdu pelkästä kaupunkisuunnittelusta.

Timo Metsola katsoo olevansa siihen osallinen.

Vuonna 2013 hän ehdotti asiakkaanaan olleelle rakennusyhtiön johtajalle asuntokaupan piristämistä uudella järjestelyllä. Taloyhtiö ottaisi ison lainan, jolla painettaisiin uudisasuntojen myyntihinnat matalaksi. Lisäksi yhtiöjärjestyksestä tehtäisiin sellainen, että asuntosijoittajat voisivat vähentää verotuksessaan paitsi taloyhtiölainan korot myös sen lyhennykset.

”Hän tuumasi, että tämä voisi olla kova juttu.”

Yhtiö toteutti idean. Kohta käytäntö levisi kulovalkean tavoin.

”Asuntosijoittajat saivat verotyökalun, joka oli aivan satumainen.”

Rakennusyhtiö toisensa perään alkoi myydä tukevasti lainoitettuja kohteita: jopa 80 prosenttia huoneiston hinnasta saattoi olla verovähennyskelpoista. Yhä useampi osti sijoitusasuntoja – usein voimakkaan velkavivun vauhdittamana.

Asuntomarkkinaa kuumensivat myös muut samanaikaiset kehityskulut.

Yksityissijoittajien tonttirahastot yleistyivät ja kasvoivat. Ne ostivat tontteja ja tekivät taloyhtiöiden kanssa pitkäaikaisia vuokrasopimuksia. Kun yhtiö ei omistanut maa-aluettaan, asuntojen hinnat putosivat.

Tonttivuokrasopimukset eivät olleet aina reiluja. Rahastolla voi olla oikeus tehdä huomattavia vuokrankorotuksia vuosikymmenestä toiseen, ja tonttiosuuden lunastaminen on saatettu tehdä osakkaalle hyvin kalliiksi. Ääritapauksissa lunastaminen ei onnistu lainkaan.

”Pahimmat sopimukset ovat ihan sikamaisia.”

Lisäksi ihmisiä houkuteltiin ostamaan asuntoja antamalla taloyhtiölainan maksuun lyhennysvapaata jopa viideksi vuodeksi. Joskus myös tonttivuokra oli alussa poikkeuksellisen matala.

”Kaikki mahdolliset dopingaineet otettiin käyttöön”, Metsola sanoo.

Samaan aikaan yleistä asumistukea korotettiin ja entistä useammat pääsivät sen piiriin. Vaikka vuokrat nousivat, opiskelijoita siirtyi soluasunnoista vapaille markkinoille.

Nollakorot ja suomalaisten tapa sitoa asuntolainansa lyhyisiin viitekorkoihin kiihdyttivät menoa entisestään.

”Suomessa oli pitkään Euroopan halvimmat asuntolainat.”

Uusia rakennuksia nousi, kauppa kävi. Asuntokupla alkoi paisua.

Metsola tuli katumapäälle vuonna 2018.

Uudiskohteiden taloyhtiölainat olivat alkaneet huolettaa häntä, koska ne ylikuumensivat markkinaa ja lisäsivät salakavalasti niin velkaantumista kuin asuntokaupan riskejä. Hän nimesi julkisesti keksintönsä ”Ilmestyskirjan pedoksi” ja alkoi vaatia siitä luopumista.

”En halunnut, että minut muistettaisiin kaverina, joka loi kaikkien asuntokuplien äidin, joka räjähti silmille niin, että koko Suomi kärsi.”

Vetoomukset eivät tuottaneet tulosta.

Vuonna 2022 korot nousivat ja Ukrainassa alkoi suursota. Ilmeni, että asuntoja olikin enemmän kuin niille ottajia.

Kupla puhkesi.

Helsinkiläisten kerros- ja rivitalohuoneistojen nimellishinnat ovat pudonneet neljän vuoden takaisesta huippuhetkestä 19 prosentilla.

Asuntojen hinnat ovat laskeneet myös muualla­ maassa, mutta yleensä vähemmän kuin pääkaupungissa. Monella paikkakunnalla laskuun vaikuttaa väestökato.

Vaikka vuokralaiset ja ensiasunnon ostajat hyötyvät kohtuullisista hinnoista, toiset kärsivät niistä. Esimerkiksi perheasunnosta pienempään ja huokeampaan kotiin muuttavilla kaupasta jää vähemmän rahaa käteen kuin ennen.

Asuntosijoittajienkaan joukko ei ole vähäinen. Suomessa on karkeasti 370 000 yksityistä vuokranantajaa. Kymmenettuhannet ovat sijoittaneet asuntorahastoihin.

Osmo Soininvaara ei silti toivo, että sijoittajien asemaa helpotettaisiin hillitsemällä asuntokannan kasvua.

”Eihän viljanmyyjienkään asemaa paranneta polttamalla osa viljasadosta.”

Tämän sanottuaan hän hekottaa pitkään, kunnes huomauttaa itsekin omistavansa yhden sijoitusasunnon. Pankki olisi asuntokuplan aikaan rahoittanut useammankin huoneiston hankinnan, mutta Soininvaara kieltäytyi tarjouksesta.

”Sanoin, että se tarina ei päättyisi hyvin.”

Vaikka moni sijoittaja on kärsinyt, heidän olisi voinut käydä pahemminkin, Timo Metsola arvioi. Pelastajaksi muodostui Ruotsi, joka kiristi vuonna 2018 hieman suurten asuntolainojen vuosittaisen vähimmäis­lyhennyksen määrää. Hienosäädön seurauksena asuntomarkkinat notkahtivat ja varovaisuus alalla kasvoi.

”Meillä on pitkälti samat pankit ja rakennusliikkeet kuin Ruotsissa, joten sieltä valui jäähdytysnestettä Suomeen. Meidän suoraan kattoon osoittanut kasvukäyrä taittui loivemmaksi nousuksi.”

Siksi myös pudotuksesta tuli pienempi kuin Metsola oli pelännyt.

Viime huhtikuussa Aamulehti kertoi, että Tampereella vuonna 2019 valmistuneesta kerrostalosta oli otettu yhteensä 27 huoneistoa eli yli neljäsosa asunnoista taloyhtiön haltuun. Syynä olivat maksamattomat vastikkeet. Yhtiö joutui neuvottelemaan pankin kanssa lainansa takaisinmaksun aikataulusta.

Tampereen tapaus on muistutus siitä, että yhden tai useamman osakkaan maksamatta jääneet maksut ja taloyhtiölainat voivat kaatua niiden osakkaiden niskaan, jotka ovat jo hoitaneet oman osuutensa.

Asunnonostajat tiedostavat taloyhtiölainan riskit nykyään hyvin, Metsola sanoo. Esimerkiksi välittäjien on pitänyt jo vuosia varoittaa asiasta huoneiston myynti-ilmoituksessa. Tämä on lisännyt varovaisuutta aikana, joka muutenkin on poikkeuksellinen.

”Nykyaika muistuttaa dystopiaa. Kuka olisi vuosikymmen sitten osannut arvata, että sodan savu nousee Viipurista. Tai että Uusimaa herää ulkonaliikkumiskiellon kaltaiseen tilanteeseen, koska tänne lentää räjähteillä varustettuja esineitä.”

Myös kehno työllisyystilanne ja huoli siitä, että tekoäly syö lisää työpaikkoja, laimentavat monen ostohaluja.

”Maailman riskit ja ostokohteen riskit ovat nyt yhdessä liikaa ihmisille.”

Asuntokauppa käy yhä nihkeästi niin Helsingissä kuin muualla Suomessa.

Etenkin uudiskohteissa on runsaasti myymättömiä huoneistoja. Äärimmäinen esimerkki tästä on vuonna 2024 Helsingin Tapanilaan valmistunut talo, jonka 109 asunnosta vain yksi oli käynyt kaupaksi viime kesäkuun alkuun mennessä.

Vanhatkaan asunnot eivät liiku entiseen tapaan. Vaikka tarjolla on paljon ostettavaa, ihmisiä huolettaa se, saako nykyisen kodin myytyä kohtuullisessa ajassa ja asialliseen hintaan.

Moni jumittaa asunnossa, josta olisi halunnut muuttaa pois jo aikaa sitten.

Tilanteen muuttumisesta on vain vähäisiä merkkejä.

Oikotien kautta Helsingissä on nyt myytävänä hieman yli 8 000 asuntoa. Se on rahtusen enemmän kuin vuosi sitten. Vapaiden vuokra-asuntojen määrä taas on pudonnut vuoden takaisesta vain hieman, vajaalla kymmenellä prosentilla.

Pitkään jatkuneen ylitarjonnan vuoksi asuntojen uustuotanto on yhä vähäistä. Niin viime kuin toissa vuonna Helsingissä aloitettiin vain noin 3 000 uuden asunnon rakentaminen.

Tulevaisuudessa häämöttää kuitenkin jo uusi asuntopula, Osmo Soininvaara sanoo. Kolmen edeltävän vuoden aikana Helsingin väkiluku on kasvanut 30 000 asukkaalla, ja muuttovirran ennustetaan jatkuvan vuolaana.

Mitä pitäisi tehdä, jotta Helsingissä riittäisi kohtuuhintaisia asuntoja kaikille halukkaille myös vastaisuudessa?

Rakentamisen pitäisi elpyä, ajattelevat sekä Metsola että Soininvaara.

Ala ei kuitenkaan hevin nouse alhosta omin neuvoin.

Soininvaara moittii päättäjiä.

”Se, että rakentaminen seisoo, on hirveä poliittinen virhe.”

Vaikka valtion tukema asuntotuotanto ei häntä miellytä, juuri tässä suhdanteessa sitä ei olisi välttämättä kannattanut ajaa alas.

”Tilanne vaatisi toimia julkiselta vallalta, koska grynderit tietysti toivovat ankaraa asuntopulaa.”

Markkinaehtoista rakentamista Soininvaara vauhdittaisi nykyistä enemmän julkisin varoin. Keinot tosin ovat rajalliset. Esimerkiksi alennettua arvonlisäveroa ei voi EU-lainsäädännön takia soveltaa vapaassa asuntotuotannossa.

Soininvaaran mielestä pääkaupunkiseudun asuntotuotantoa pitäisi lisätä niin, että kaupungit kaavoittaisivat runsaasti rakennusmaata ja myisivät sitä edullisesti, kuten Helsingissä on varsinkin aiemmin tehty.

Lisäksi valtion kannattaisi siirtää huomattavasti nykyistä enemmän valtaa suurille kaupungeille, Soininvaara ehdottaa. Jos ne voisivat päättää esimerkiksi alueidensa väyläinvestoinneista ja niiden rahoituksesta, ratkaisut luultavasti paranisivat.

Kaupunkien elinvoima on merkittävä asia koko maalle, hän korostaa.

”Kiistaton tosiasia on, että taloudellinen kasvu tapahtuu lähes pelkästään isoissa kaupungeissa.”

Rakentamista vauhdittaisi asuntokaupan myös vilkastuminen. Jotta näin kävisi, Metsolan mielestä pitäisi korjata se virhe, johon hän itse katsoo olevansa osasyyllinen.

Uudiskohteiden kauppaa edistäisi hänen mielestään se, että jokainen ostaja hakisi pankista oman lainan ja vastaisi vain siitä eikä myös naapurien lainoista.

Perinteisen mallin paluusta on hienoisia merkkejä. Esimerkiksi hiljattain eräs rakennusyhtiö sai Metsolan mukaan kohtalaisen hyvin kaupaksi asuntoja Seinäjoella sijaitsevasta velattomasta taloyhtiöstä, joka omistaa oman tonttinsa.

Metsola toivoisi asuntomarkkinoiden löytävän tasapainon, jossa uuden asunnon ostamisen riskit olisivat pienemmät.

Kolme vuotta sitten taloyhtiölainalle asetettiin enimmäismääräksi 60 prosenttia kiinteistön arvosta. Petteri Orpon hallituksen keväinen päätös nostaa raja 70 prosenttiin on Metsolan mielestä huono. Se voi lisätä sellaisten asuntojen tuotantoa, joita ihmiset eivät halua ostaa.

”Uudiskohteiden taloyhtiölainat pitäisi kieltää kokonaan.”

Myös Soininvaara kritisoi taloyhtiölainoja, mutta hänelle riittäisi 50 prosentin lainakatto.

”Silloin taloyhtiö saa varmasti omansa pois, jos se joutuu ottamaan huoneiston haltuunsa.”