Isännöintifirmat tienaavat hyvin – jo vähän liiankin hyvin?

Uutisanalyysi: Isännöinnin hinnankorotukset ovat käyneet kalliiksi taloyhtiöiden osakkaille.
Kustaa Hulkko
Kotimaa 14.5.2017 15:32

Osakeyhtiön hallinnossa on selvät sävelet. Valta on viime kädessä hallituksella, joka edustaa osakkeenomistajia. Hallitus on toimitusjohtajan kollektiivinen esimies.

Käytännössä näin ei ole ollut aina. Ennen toimitusjohtaja oli lähes itsevaltias monessa pörssiyhtiössä. Korjaus tuli vasta 1990-luvulla, jolloin niin sanottu corporate governance eli omistajaohjaus taikka yritysjohdon valvonta omaksuttiin vähitellen myös Suomessa.

On kuitenkin yksi osakeyhtiömuoto, jossa nykyaikainen omistajaohjaus ei ole voittanut. Se on asunto-osakeyhtiö. Monessa asuntoyhtiössä todellista valtaa käyttää renki eikä isäntä. Rengillä on tosin kovin isäntämäinen titteli: isännöitsijä.

Isännöitsijän tehtävä on hoitaa taloyhtiön juoksevia asioita hallituksen apulaisena.

Hallituksen jäsenet eivät kuitenkaan ole ammattilaisia taloyhtiön rutiineissa puhumattakaan isoista hankkeista kuten putkiremonteista.

Siksi isännöitsijät käyttävät merkittävää asiantuntijavaltaa. Siinä ei yleensä ole ongelmaa, sillä enimmäkseen he nauttivat osakkaiden ja hallituksen ansaittua luottamusta.

 

Kuitenkin isännöintitoimialaa kohtaan esitetään nykyään paljon arvostelua varsinkin talouslehdissä.

Isännöintiyhtiöiden liikevaihdon varsin nopea kasvu on viime vuosina perustunut paljolti hinnankorotuksiin.

Tulos on se, että alan palvelut käyvät kalliiksi osakkaille. Rivi- ja kerrostalojen hallintokulut kasvoivat melkein 50 prosenttia vuosina 2009–2014, ja kasvu jatkuu.

Isännöinti vie neljä viidesosaa hallintokuluista, joiden osuus yhtiövastikkeesta nousee usein 10 prosenttiin.

Kauppalehdessä on kirjoitettu alan heikosta tuottavuudesta ja kysytty, suosivatko isännöitsijät kalliita putkiremontteja.

Joskus isännöitsijöiden toimissa on nähty suoranaista vallanhimoa.

Arvoasunto-lehti ja Facebookissa toimiva julkinen keskusteluryhmä Päätösvalta kiinteistöjen omistajille kritisoivat sitä, että isännöitsijät kahmivat hallituspaikkoja Kiinteistöliiton alueellisissa jäsenyhdistyksissä, jotka ovat kuitenkin talonomistajien etujärjestöjä.

Usein isännöitsijä pyytää tarjouksen vain yhdeltä yritykseltä.

Varsinainen uutispommi tuli maaliskuussa 2017, kun Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) kertoi tehneensä ratsian eräiden isännöintiyritysten toimitiloihin hankkiakseen tietoa mahdollisista kilpailunrajoituksista.

KKV ei kommentoi keskeneräistä tutkintaa. Sen mukaan tarkastukset eivät tarkoita sitä, että niiden kohdeyritykset olisivat syyllistyneet lainvastaiseen toimintaan.

Julkisuudessa on arvioitu, että kilpailuongelma voi piillä isännöintiyhtiöiden alihankintaverkostoissa. Isännöitsijät ovat luoneet kumppanuuksia putki-, kiinteistönhoito- ja konsulttiyhtiöiden kanssa. Alan lobbarit selittävät, että on luonnollista käyttää ”hovihankkijoita”.

Taloyhtiön osakkaat eivät ole välttämättä selvillä tästä yhteistoiminnasta, josta isännöitsijä voi saada provisiota.

Valitettavasti läheskään kaikki taloyhtiöt eivät järjestä tarjouskilpailuja. Usein isännöitsijä pyytää tarjouksen vain yhdeltä yritykseltä.

 

Miten ratkaista mahdollinen eturistiriita isännöitsijän ja taloyhtiön omistajien välillä? Mallia voisi ottaa nykyaikaisen omistajaohjauksen periaatteista, joiden mukaan on tärkeää ehkäistä johdon ja omistajien tavoitteiden eriytyminen.

Isännän pitää sekä valvoa että kannustaa renkiä tehokkaasti.

Olisi hienoa, jos joku tutkija selvittäisi, mitä tämä periaate voisi tarkoittaa taloyhtiöissä.

Isännöitsijät hoitavat suurta leiviskää.

Isännöitsijät pyörittävät suuria rahoja asunto-osakeyhtiöiden omistajien puolesta. Asuntoyhtiöiden hoitokulut ovat 4,5 miljardia ja korjauskulut 3,3–3,5 miljardia euroa vuodessa.

He eivät tee sitä ilmaiseksi. Rivi- ja kerrostalojen hallinnon kuukausikulut olivat vuonna 2009 28 senttiä per neliö mutta viisi vuotta myöhemmin jo 41 senttiä. Nousu jatkuu.

Kiinteistöliiton mukaan taloyhtiöt maksavat vuonna 2017 isännöinnistä selvästi enemmän kuin neljä vuotta sitten. Esimerkiksi isännöitsijäntodistusten mediaanihinta nousi 25 prosenttia neljän vuoden takaisesta.

Analyysiyhtiö Balance Consultingin selvityksen mukaan alan 200 suurimmalla yrityksellä menee hyvin. Niiden kasvu vuonna 2015 oli viisi prosenttia. Kannattavuuskin oli hyvä: liikevoiton mediaaniprosentti oli 6,5.

Myös pääoman tuotto ylitti selvästi Suomen yritysten keskiarvon.

Keskustelu

Meidän talo siirsi isännöinnin Jyväskylän Isännöintipalvelu Oy:lle, ja kulut menivät alle puoleen!