Heikki A. Loikkasen asuntoteesit: Kalleuden perussyy on halu maksaa

Talous 28.3.2013 08:46

Professori Heikki A. Loikkasen mukaan Helsingin seudun asuntojen korkea hintataso ei johdu hintapyyntöjen ahneudesta vaan siitä, että hyvätuloiset ihmiset kilpailevat hyvistä asunnoista ja haluavat maksaa niistä paljon.

Vuokra-asuntoja Kalasatamassa 15.10.2012. Kuva Ari Heinonen / Kuvaryhmä / SKOY.

Loikkanen sanoo, että asuntojen kalleuden takana on myös tarjontaongelma: mitä jäykemmin asuntojen määrä sopeutuu kysynnän muutoksiin, sitä enemmän reagoivat niiden hinnat ja vuokrat. (Lue Loikkasen kommentit hallituksen kehysriihen asuntopoliittisesta paketista jutusta Kallista ilmaa, Suomen Kuvalehti 13-14/2013).

”Helsingin seudun asuntokysynnän kasvu on nostanut hinta- ja vuokratasoa, koska asuntorakentamisen määrä on viime vuosikymmeninä jäänyt liian pieneksi”, Loikkanen sanoo.

”Toteutunut asuntorakentaminen on myös paljon vähäisempää, kuin mitä valtio ja kunnat ovat sopimuksillaan tavoitelleet.”

Väki ja bisnes keskittyvät Helsingin seudulle

”Mitä niukempaa on sellaisten asuntojen tarjonta, joiden sijainti on hyvä, sitä korkeammaksi asukkaiden keskinäinen kilpailu nostaa hinta- ja vuokratason”, Loikkanen sanoo.

Suurkaupungin korkea hintataso ei siis johdu hintapyyntöjen korkeudesta, jos maankäytön rakenne ja instituutiot on annettu.

”Syy on halu maksaa paljon, koska korkea tuottavuus mahdollistaa sen monelle.”

Väki, bisnes ja asuntomarkkinoiden ongelmat keskittyvät pääkaupunkiseudulle (Helsinki, Espoo, Vantaa ja Kauniainen). Alueella asuu 19 prosenttia suomalaisista ja se synnyttää 30 prosenttia maan bruttokansantuotteesta, vaikka sen osuus maan pinta-alasta on vain 0,2 prosenttia.

Suurkaupungissa asukas- ja työpaikkatiheyden kasvu lisää vuorovaikutusta, verkostoja ja tuottavuutta. Alueella toimivien yritysten kannattavuus ja työntekijöiden palkkataso nousevat korkeammiksi kuin muualla.

Helsingin kantakaupunki on tyypillinen esimerkki metropolikeskuksen magneettisesta vetovoimasta, joka nostaa kiinteistöjen hintoja.

”Rakennuskustannukset eivät selitä Helsingin asuntojen hintakehitystä”, Loikkanen sanoo.

Asuntojen kalleus heikentää kilpailukykyä

Asumisen hinta vaikuttaa työvoiman tarjontaan ja palkkatasoon, viime kädessä talouskasvuun ja kansantalouden kilpailukykyyn.

Loikkasen mukaan kallis asuminen jarruttaa työvoiman saantia metropolialueelle. Se vähentää hyötyä, jonka työntekijät saavat suurkaupungin korkeasta palkkatasosta.

Hyvin sijaitsevien asuntojen tarjonnan tuntuva kasvu helpottaisi muuttoliikettä ja lisäisi työvoiman tarjontaa siellä, missä työpaikatkin ovat, ja voisi johtaa siihen, että Helsingin seudun ja muun Suomen asuntojen hintojen ja vuokrien ero voisi supistua.

Tuki kapitalisoituu hintoihin

”Kohtuuhintainen asuminen” on asuntopolitiikan tuttu iskulause. Asuntopolitiikan totutut reseptit eli tukipolitiikka, verohelpotukset ja säätelypolitiikka tuottavat Loikkasen mukaan kuitenkin epätyydyttävän tuloksen.

”Suurelta osin omistus- ja vuokra-asumisen tuki kapitalisoituu [vaikuttaa nostavasti] kaupungeissa hintoihin ja vuokriin.”

Laajamittaisesta tuesta pitäisi Loikkasen mukaan luopua ja vuokra- ja omistusasumisen tuet ja verotus pitäisi tehdä mahdollisimman neutraaleiksi.

Avainasemassa maapolitiikka

Loikkasen mielestä maankäytön merkitys on jäänyt liian vähälle huomiolle keskustelussa asuntomarkkinoista. Hän muistuttaa, että maankäyttö synnyttää yhdyskuntarakenteet ja liikenneolot, ja ne taas vaikuttavat asuntojen tarjontaan ja niiden hinta- ja vuokratasoon.

Niinpä hän etsisi myös keinoja tarjonnan lisäämiseksi ja hintapaineiden helpottamiseksi juuri kaavoituksesta ja maapolitiikasta.

Hän arvioi, että tosiasiassa maakuntien ja kuntien maankäyttö on heikkoa eikä edistä yhdyskuntarakenteiden eheyttä eikä tiiviyttä, vaikka ne ovatkin virallisia poliittisia tavoitteita.

Tavoitteisiin pitäisi pyrkiä sekä tiivistämällä jo rakennettuja alueita – lisäämällä rakennusten tiheyttä ja korkeutta erityisesti lähellä keskustaa – että rakentamalla asuntoja ensisijaisesti alueille, joiden sijainti on hyvä.

”Helsingin seudulla on jäänyt rakentamatta hyvin sijaitsevia alueita ja tontteja ja maankäytön rakenne on hajanainen.”

Hajanainen rakenne on kallis

Hajanainen yhdyskuntarakenne käy kalliiksi, sillä uudet asunnot jäävät yhä kauemmas työpaikoista ja palveluista, joille tiheästi asutut kaupunkikeskukset ovat paras ympäristö. Se vahvistaa myös riippuvuutta yksityisautoista ja lisää ympäristöongelmia.

Asunnoista, joiden sijainti on hyvä, tulee entistä niukempia, mikä nostaa niiden hinta- ja vuokratasoa kaikilla etäisyyksillä pääkeskuksesta.

Loikkanen korostaa sitä, että ydinkeskustaa ja lähiöitä yhdistäville ”välialueille” pitäisi rakentaa asuntoja. Reunalla taas pitäisi suosia tiiviitä pientaloalueita nykyisten kerrostalolähiöiden sijasta.

”Jos asuntojen lisätarjontaa saadaan vain kaupunkialueen reunoille, koko kaupunkialueen hinnat ja vuokrat nousevat entistäkin korkeammiksi.”

Verokonsteilla helpotusta tonttipulaan

Pääkaupunkiseutu potee myös tonttien alitarjontaa. Kaavoitettukin alue voi jäädä rakentamatta tai rakentaminen viivästyy, koska kunta ei tuo sinne kunnallistekniikkaa tai yksityiset investoijat jättävät tonttivarannon käyttämättä.

Lainsäädäntö tuntee monta maapoliittista keinoa, joilla maanomistajia voi kannustaa lisäämään tarjontaa, mutta niitä ei juuri käytetä. Kunnat voivat periä korotettua kiinteistöveroa kaavoitetusta, mutta rakentamattomasta tontista.

”Kiinteistöverotuksen käyttöä on syytä lisätä, jotta voidaan nopeuttaa tonttien ottamista rakennuskäyttöön”, Loikkanen sanoo.

Lisää voimavaroja kaavoitukseen

Hän ehdottaa myös lisäpanostuksia kaavoitukseen ja kunnan vastuulla olevan infrastruktuurin rakentamiseen. Myös niiden rahoitus pitäisi hänen mielestään uudistaa.

”Helsingin seudun kaavoitusjärjestelmä ei tuota rakennuskelpoista tonttivarantoa niin paljon ja niin nopeasti, kuin kysyntä edellyttäisi.”

Nykyinen kaavoitus on Loikkasen mukaan liian jäykkää ja sen paino on liiaksi uusissa alueissa. Lisäksi kunnat tekevät liian pitkäaikaisia kaavoja.

”Pitkän ajan kehityskuva voi osoittautua vääräksi, ja jos kaavoitus ei salli muutoksia vanhassa kiinteistökannassa, muutospaine purkautuu reuna-alueille ja hintatasoon.”

Tarvitaan siis ketterää kaavoitusta, joka reagoi joustavasti yritysten ja asukkaiden tarpeisiin ja kansantalouden muutoksiin.

Kunnat huonoja isäntiä omalla maallaan

Loikkanen kritisoi myös sitä, miten kunnat hallinnoivat omistamaansa maata. Helsingissä kuntien vuokra-asunnot jonoineen ja HITAS-omistusasunnot arpajaisineen muodostavat kasvavan osan tarjonnasta. Tällainen politiikka lukitsee asumisen pitkiksi ajoiksi ja haittaa työvoiman liikkuvuutta.

”Kuntien pitäisi myydä enemmän hyvin sijaitsevaa maataan institutionaalisille asuntosijoittajille, joiden asuntokannasta kunnat voisivat vuokrata asuntoja.”

Loikkanen muistuttaa, että myydystä maasta saataisiin myös kiinteistöveroa.

Hänen mielestään vuokria pitäisi subventoida asukkaiden asumistuella eikä säätelemällä kiinteistön maanvuokraa.

”Vastaus korkeisiin asuntojen hintoihin ja vuokriin ei ole niiden sääntelyssä vaan siinä, että rakennetaan lisää ja harkitusti myös nykyistä korkeampia rakennuksia hyvin sijaitseville alueille.”