Eläkeyhtiö Varman outo kauppa: Maksoi kiinteistöstä 3,5-kertaisen ylihinnan

Talous 15.2.2013 18:05

Helsingin hovioikeuden mukaan eläkeyhtiö Varma hankki eläkevakuutusasiakkaan Kajaanista ostamalla kiinteistön hintaan, joka ylitti markkinahinnan moninkertaisesti.

Eläkeyhtiö Varma osti 31. toukokuuta 2006 Kajaanin keskustasta CR-Keskus Oy:n toimitilat 2 262 000 euron kauppahinnalla. Samalla siirrettiin myös kiinteistössä toimineen yrityksen eläkevakuutukset Varmaan ja tehtiin uusi kymmenen vuoden vuokrasopimus.

Työeläkeyhtiöt tekevät todennäköisesti kymmeniä vastaavia kauppoja joka vuosi. Erikoista tässä kaupassa oli se, että kauppahinta oli peräti 3,5-kertainen verrattuna kiinteistön käypään arvoon.

Kaikki lähti siitä, että kajaanilaisyhtiön pääomistaja ja hänen avopuolisonsa ostivat marraskuussa 2005 yhtiön toimitilat 630 000 euron hintaan ja vuokrasivat ne edelleen yhtiön käyttöön. Kauppahinta oli sama kuin Kiinteistömaailman hinta-arvio. Parissa vuodessa kiinteistön arvo oli noussut 18 000 euroa, sillä yhtiö oli ostanut sen kaksi ja puoli vuotta aikaisemmin 612 000 euron hintaan edelliseltä omistajalta.

Keväällä 2006 kiinteistön uudet omistajat avasivat Sampo-pankin (nykyisin Danske Bank) kehotuksesta neuvottelut kiinteistön myynnistä Varman kanssa. Keskustelut johtivat nopeasti tulokseen ja kaupat tehtiin toukokuun lopussa.

1,6 miljoonaa – kuin lottovoitto

Hovioikeuden viime syyskuussa antaman päätöksen mukaan kaksikko sai siis Varmalta kiinteistöstä 1,6 miljoonan euron myyntivoiton, vaikka tiloissa ei tehty erityisiä muutostöitä heidän omistusaikanaan.

Kiinteistön aikaisempi myyntihinta ei ollut neuvotteluissa lainkaan esillä. Hovioikeuden päätöksessä sanotaan, että Varman sijoituspäätöksen kannalta ratkaisevia olivat 10-vuotinen vuokrasopimus entisellä vuokralla, tuottovaatimukset ja kiinteistön kunto. Kyseessä oli toimistotalo Kajaanin keskustassa.

Lisäksi Varma arvioi, että yritys oli hyvässä kunnossa. Arvio osoittautui vääräksi: CR-Keskuksen elinkaari jäi jälkeen lyhyeksi ja se haettiin konkurssiin jo vuonna 2008, joten Varman tuotto-odotukset jäivät toteutumatta.

Ratkaiseva peruste: vakuutusten siirto

Yhtiö ja Varma allekirjoittivat samana päivänä kauppa- ja vuokrasopimuksen kanssa myös kolmannen tärkeän sopimuksen. Yhtiön työeläkevakuutukset siirrettiin Varmaan vuokrasopimuksen voimassaoloajaksi ja vähintään viideksi vuodeksi. Pääosakkaalla, jolla oli yhtiön osakkeista 90 prosenttia, oli valta sopia myös näistä asioista.

Varman edustaja kommentoi hovioikeudelle, että Varma tuskin olisi ostanut Kajaanista liiketilaa ilman eläkeasiakkuutta. Myös hovioikeus totesi, että työntekijöiden eläkevakuutusten siirto Varmaan näyttää olleen kaupan ”tosiasiallinen ehto”.

Eläkeyhtiöiden kaupat harvoin julki

Poikkeuksellista tapauksessa on myös se, että sopimus tuli julkisuuteen. Kaupan yksityiskohdat on dokumentoitu Helsingin hovioikeuden tuomiossa, jonka se antoi 14. syyskuuta 2012. Jutussa oli kysymys valituksesta, jonka CR-Keskuksen entinen pääomistaja ja hänen avopuolisonsa tekivät Helsingin käräjäoikeuden päätöksestä syyskuulta 2010.

Yhtiön konkurssipesä nosti vuonna 2009 heitä vastaan kanteen ja vaati heitä palauttamaan pesään 1,6 miljoonan euron ”lahjan”, jonka he olivat ottaneet yhtiöltä osakeyhtiölain vastaisesti. Kanne menestyi käräjäoikeudessa, joka tuomitsi heidät palauttamaan kiinteistökaupassa saamansa ”lahjan luonteisen edun”.

Hovioikeus kuitenkin päätyi siihen, että heidän ei pitänyt palauttaa konkurssipesälle mitään, sillä heidän tekemäänsä kiinteistökauppaan ei sisältynyt lahjaa eivätkä he siis olleet saaneet yhtiöltä varoja osakeyhtiölain vastaisesti. Hovioikeuden mukaan kaksikon asema ei vaikuttanut lopulliseen kauppahintaan, vaan siihen vaikutti vain Varman sijoituspäätös.

Varma kommentoi vasta maanantaina

Kymmenkunta vuotta sitten virisi julkinen keskustelu eläkeyhtiöiden epäterveestä tavasta koplata sijoituspäätökset ja asiakkaiden hankinta. Kritiikkiä esitti varsinkin Sammon silloinen konsernijohtaja Björn Wahlroos. Finanssivalvonta – tai silloinen Vakuutusvalvontavirasto – selvitti asiaa, ja totesi, ettei ole syytä huoleen.

Varman yllä kuvatusta tapauksesta syntyy kuva, että ainakin vuonna 2006 eläkeyhtiö saattoi hankkia uusia asiakkaita sijoitustuottojen kustannuksella. SK pyysi Varman kommenttia tapaukseen, mutta yhtiön mukaan se on saatavissa vasta maanantaina, 18. helmikuuta. Myöskään Finanssivalvonnasta ei löytynyt kommentoijaa perjantaina.

Työeläkeyhtiön sijoitustoiminnan pitää lain mukaan olla itsenäistä. Lisäksi työeläkelainsäädännön mukaan kaikissa sijoituspäätökset pitää tehdä markkinaehtoisesti ja niissä on otettava huomioon ennen muuta sijoituksen tuottavuus ja turvaavuus.

Laki edellyttää, että eläkevaroille hankitaan mahdollisimman korkea, vakaa ja pitkäaikainen tuotto ja että varat sijoitetaan yksinomaan eläkkeiden turvaamiseksi. Hyvä yhteenveto eläkeyhtiöiden sijoitusnormeista löytyy Finanssivalvonnan sivuilta.

Ilmarinen tiukensi lähipiirinormejaan

Vuosi sitten toinen suuri eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen joutui julkisuuteen, kun kävi ilmi, että se oli ostanut asunnon Finnairin toimitusjohtajalta Mika Vehviläiseltä, joka samalla oli Ilmarisen hallintoneuvoston jäsen. Kauppahinta oli reilusti yli sen, mitä Vehviläinen oli itse maksanut. Kuitenkin valtakunnansyyttäjä Jorma Kalske totesi syyttämättäjättämispäätöksessään, että Ilmarinen ei maksanut ylihintaa.

Ilmarisen johto teki kuitenkin tapahtumasta itsekritiikkiä. Ilmarinen myös tiukensi pelisääntöjä, jotka säätelevät yhtiön ja sen lähipiirin välisiä suhteita.