Sijoitusasunto ei kannata enää Helsingissä – vuokratuotot parempia muualla Suomessa
Helsinki uhkaa hinnoitella itsensä ulos asuntomarkkinoilta.
Vanhan osakehuoneiston keskimääräinen neliöhinta oli vuoden toisella neljänneksellä pääkaupunkiseudulla 3 634 euroa ja muualla Suomessa 1 691 euroa
Taantumasta huolimatta viime vuoden aikana hinnat ovat pääkaupungissa nousseet 1,6 prosenttia, kun muualla maassa ne ovat laskeneet jo 1,9 prosenttia. Helsinki karkaa omille teilleen asuntojen hinnoissa.
Myös vuokrahinnat nousevat pääkaupunkiseudulla muuta maata nopeammin.
Asuntosijoittajille kehityskulku on mielenkiintoinen, sillä pääkaupungista sijoitusasunnon hankkiminen ei enää olekaan niin kannattavaa kuin muista opiskelukaupungeista.
Tämän puolesta puhuvat paitsi Tilastokeskuksen tiedot myös Vuokranantajat ry:n Pellervon taloustutkimuksella teettämä tutkimus asuntosijoittamisen alueellisista tuotoista vuosille 2014–2018.
Tutkimuksessa asetettiin kaupungit arvojärjestykseen bruttovuokratuoton, alueellisen tilanteen ja asunnon oletetun arvonnousun mukaan.
Kolme parasta kaupunkia olivat jopa hieman yllättäen Vaasa, Jyväskylä ja Seinäjoki. Helsinki oli vasta sijalla kymmenen – houkuttelevimmat sijoitusasuntomarkkinat ovat nyt siis muualla kuin pääkaupungissamme.
Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Elina Aalto sanoo, että pikkukaupunkien vuokratuotto suhteutettuna asunnon hintaan on ilmeisen hyvä.
Riskinä sijoitusasuntomarkkinoilla on kuitenkin suhdanneherkkyys, sillä jopa yksittäisen oppilaitoksen tai tehtaan lakkauttaminen voi vaikuttaa alueen vuokra-asuntomarkkinoihin. Niin sanottujen tyhjien kuukausien vaikutus vuokra-asunnon tuottoon voi olla myös huomattava. Pikkukaupungissa vuokralaisia ei välttämättä riitä kaikille tai niitä ei ainakaan pääse valikoimaan.
Helsingissä yksiöistä on huutava pula, mutta alue on maamme ainoa metropoli, joka edelleen vetoaa sietämättömästä hintatasosta huolimatta. Tämä näyttää jopa vinouttavan Helsingin asemaa sijoitusasuntomarkkinoilla. Jos pienten vuokra-asuntojen krooninen pula ja hintakehitys jatkuvat edelleen, voi se osaltaan vaikuttaa alueen houkuttelevuuteen.
Suurempia yliopistokaupunkeja on pidetty perinteisesti hyvinä sijoitusasuntokohteina. Silti Tampere on vasta sijalla yhdeksän ja Helsinki kymmenentenä.
Vantaalainen Piia Rentola hankki vuonna 2013 sijoitusyksiön. Rahaa oli jäänyt säästöön ja loppu rahoitettiin lainalla. Käytettävissä olevalla budjetilla Helsinki ei tullut kyseeseen, sillä noin 30–37 neliön yksiöt maksoivat noin 150 000–200 000 euroa.
Rentola suuntasi katseensa Tampereelle, joka on opiskelijakaupunki ja jossa potentiaalisia vuokralaisia olisi tarjolla. Tampere on myös lähellä lähellä, koska käytännöt vaatisivat kuitenkin omistajan käymään paikalla.
Tampereen Härmälästä Rentola löysi putkiremontoidun 36 neliön huoneiston, joka kaipasi pintaremonttia. Hintapyynti oli 56 000 euroa. Hän maksoi 49 000 euroa.
Asunnon hankinnassa ja remontoinnissa avustivat talkootyönä lähipiirin ammattilaiset, joten remontista selvittiin tonnilla. Lisäksi taloyhtiö on velaton, joten maksuun tuli vain 230 euron hoitovastike.
Rentola laittoi kuukausivuokraksi 490 euroa. Hän sai valita parhaan vuokralaisen.
Vastaava asunto Helsingissä olisi ollut lähes kolme kertaa kalliimpi. Kolme kertaa korkeampaa vuokraa, siis 1500 euroa kuukaudessa, pääkaupungissa tuskin voi pyytää.
Kokemuksesta rohkaistuneena Rentola suunnittelee jo seuraavaa siirtoa sijoitusasuntomarkkinoilla. Sekään ei liity Helsinkiin.
Eikö Tampereen pitäisi olla aiemmin mainitussa tutkimuksessa korkeammalla sijalla?
Vuokranantajien Elina Aalto myöntää, että Helsingin hinnat ovat jo kipukynnyksellä ja vuokratuotot heikkoja. Silti tutkimuksessa käytetty arvonnousun odote ja alueellinen kehitys ovat kyenneet pitämään Helsingin listan kärkikymmenikössä ja aivan Tampereen kannoilla.
Huoneistokeskuksen Tampereen toimiston myyntijohtaja Hannu Ala-Passari sanoo, että tutkimuksen mittausinstrumentit alueellisesta kehityksestä ovat haastavia.
Lyhyellä aikavälillä (tässä tutkimuksessa neljä vuotta eteenpäin) ennustettavuus on kohtuullisen luotettavaa mutta sijoitusasuntoinvestointihan tehdään vuosikymmeniksi. Pitkällä aikavälillä alueellinen kehitys kaupungeissa ja asuntojen arvonnousu tai vuokra-asuntojen kysyntä voivat muuttua paljon.
Esimerkiksi Tampereelle rakennetaan nyt yleiseen asuntorakentamiseen suhteutettuna runsaasti vuokra-asuntoja, joita institutionaaliset sijoittajat ostavat jopa kerrostaloittain. Samantyyppinen kehitys näkyy muuallakin, sillä rakennuttajien arvion mukaan parhaat uudiskohteet vuokrakäyttöön ovat nyt Rovaniemellä ja Oulussa.
Myös piensijoittajalle on olemassa tarjontaa markkinoilla, sillä Ala-Passari laskee Tampereella olevan myytävänä noin 240 yksiötä.
”Vaikka [Rentolan] esimerkissä asuntosijoittaja on tehnyt poikkeuksellisen hyvät kaupat, se ei ole tavatonta. Sijoitusasuntoa hankittaessa avarakatseisuus ja perehtyminen palkitaan, sillä pelkkä metropolistatus ei tee alueesta asuntosijoittajan kultakaivosta.”
Laskelmaesimerkki
Tilastokeskuksen vanhojen kerrostaloyksiöiden velattomien neliöhintojen mukaan 36 neliön yksiö maksaisi:
Helsingissä 195 480 €/m² Tampereella 100 512 €/m² Jyväskylässä 80 064 €/m² Oulussa 78 480 €/m²
Tilastokeskuksen vapaarahoitteisen yksiön keskimääräisten neliövuokrien mukaan 36 neliön yksiön vuokra olisi:
Helsingissä 757,8 € Tampereella 563,4 € Jyväskylässä 554,4 € Oulussa 509,4 €
Isännöintiliiton mukaan keskimääräinen hoitovastike 36 neliön huoneistossa on noin 155 euroa.
Vuosituotto (vähennetty verot ja hoitovastike):
Helsingissä 5 351 € Tampereella 3 480 € Jyväskylässä 3 403 € Oulussa 3 019,5 €
Asunnon takaisimaksuaika pelkillä vuoden 2014 hintatasoilla lasketuilla myyntihinnoilla ja vuokratuotoilla laskettuna (ei lainan korkoja tai vuokrien hinnanvaihteluja yms. otettu huomoon):
Helsingissä 36,5 vuotta Tampereella 28,8 vuotta Oulussa 26 vuotta Jyväskylässä 23,5 vuotta
Pelkällä lainarahoituksella sijoitusasunnon hankinta on, ehkä Jyväskylää lukuun ottamatta, kannattamatonta pelkän takaisinmaksuaikataulun puolesta. Sijoitusasuntomarkkinoilla tarvitaankin aina omaa rahaa.