Pentti Forsmanin asuntoteesit: Suurin ongelma rakennusmaan puute
Ekonomisti Pentti Forsman sanoo, että pääkaupunkiseudun suurin asuntopoliittinen ongelma on rakennusmaan puute. Hän epäilee, että poliitikot eivät enää piittaa pienituloisten asumisongelmista.
Hyvinkään Kytäjälle rakennettiin uusia taloja kesällä 2012. Kuva Pekka Nieminen / Kuvaryhmä / SKOY.
Hallitus teki kehysriihessään 21. maaliskuuta joukon asuntopoliittisia päätöksiä. (Lue Forsmanin kommentit hallituksen asuntopoliittisesta paketista jutusta Kallista ilmaa, Suomen Kuvalehti 13-14/2013.)
Forsmanin mukaan hallituksella olisi ollut mahdollisuus kehittää ratkaisuja tonttipulaan.
”Se on kuitenkin ollut kiinnostuneempi kuntauudistuksesta, joka ei välttämättä tuo lainkaan asumiskäyttöön uutta raakamaata”, hän sanoo.
”Suomen asuntopolitiikkaa ohjasi solidaarisuus vielä silloin, kun ARAn edeltäjä Arava perustettiin sodan jälkeen edistämään hyvää asumista.”
Forsman arvioi, että viime vuosina tämä konsensus on kadonnut. Sen näkee hänen mielestään esimerkiksi siitä, että Helsingin seudun niin sanotut kehyskunnat – Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Sipoo, Tuusula ja Vihti – eivät liiemmin halua rakentaa sosiaalista asuntotuotantoa. Ne tahtovat mieluummin, että pienituloiset menevät naapurikuntaan.
Monin paikoin Suomessa yksityiset rakennusliikkeet ovat tonttimaan suuria omistajia. Tonttien ja asuntojen hintakuri ei tietenkään voi olla niiden ykkösprioriteetti.
Forsmanin mukaan Oulun seutu on tässä suhteessa poikkeus. Siellä kunnat ovat ostaneet maata niin paljon, että tonttikustannukset pysyvät kurissa.
Suomen asuntokanta Euroopan ahtain
Suomen asuntokanta on Euroopan ahtain. Forsman sanoo, että jopa Kreikassa asutaan väljemmin.
”Suomi on harvaan asuttu maa, mutta meillä ihmiset asuvat kerrostaloissa.”
Esimerkiksi Yhdysvalloissa tilanne on aivan toinen kuin meillä. Yhdysvalloissa yli 200 neliön omakotitalo tontteineen maksaa suunnilleen saman verran kuin kerrostalokaksio Helsingin seudulla. Tarkka tilastotieto tammikuulta 2013 on 226 400 dollaria eli 174 000 euroa.
Jos raakamaan tarjonta joustaisi…
”Asunnon hinta koostuu kahdesta osasta, alla olevan maan hinnasta ja rakennuskustannuksista. Jos maa on halpaa, vanhojen talojen hinnat ovat alemmat kuin uusien”, Forsman sanoo.
Suomessa asuntolaina-ajat ovat pidentyneet ja korot ovat olleet pitkään matalat, mikä on vauhdittanut asuntohintojen nousua. Se ei ole kuitenkaan mikään ”talouden rautainen laki”.
”Jos raakamaan tarjonta olisi joustavaa, pitkät laina-ajat ja matalat korot johtaisivat siihen, että asuntojen koko kasvaisi ja laatu paranisi.”
Tällainen tilanne ei toteudu Helsingin seudulla, mutta Yhdysvalloissa se ei ole ollut tavaton ilmiö. Vielä 1950-ja 1960-luvuilla Yhdysvalloissa omakotitalojen hinnat olivat useimmilla suurkaupunkialueilla keskimäärin alle uustuotannon kustannusten.
”Tonttimaata oli tarjolla varsin vapaasti, joten asuntokysynnän kasvu ei heijastunut tonttien hintoihin”, Forsman sanoo.
Vuonna 2000 tilanne oli jo toinen. Vain muutaman metropolin alueella omakotitalojen keskimääräiset hinnat alittivat rakennuskustannukset. Tosin asuntohintojen nousu oli useimmilla alueilla vaatimatonta.
Kansalaisaktivismi nostaa maan hintaa
Yhdysvalloissa asuntojen hinnannousu vaihtelee edelleen metropolialueittain. Paikoin hinnat ovat nousseet suunnilleen samaa tahtia kuin uustuotannon kustannukset, paikoin – esimerkiksi San Franciscossa – kaksi-kolme kertaa nopeammin.
Forsmanin mukaan hinnannousun eroja ei selitä työpaikkojen määrän kasvu tai alueen muu taloudellinen dynamiikka, vaan vanhojen asukkaiden kyky estää uusien asuntojen rakentaminen.
”Tällainen kansalaisaktivismi on kiihtynyt viime vuosina verrattuna aikaisempiin vuosikymmeniin.”
Mitä tiukempi kaavoitus ja säätely, sitä korkeammat asuntojen hinnat. Tämä tulos perustuu useaan tutkimukseen, jotka ekonomisti Edward Glaeser kollegoineen on tehnyt Yhdysvalloissa.
Vanhojen omistajien etu ohjaa kaavoitusta
Forsmanin mukaan kaavoituksen ongelma on se, että sitä ohjaa vanhojen asunnonomistajien oman edun tavoittelu. He hyötyvät rakennusmaan niukkuudesta – eivät suinkaan siitä, että maata kaavoitettaisiin tulokkaiden asuntoja varten.
Hän sanoo, että kysymys ei ole vain Yhdysvalloista. Suomessakin voi valitus lykätä vuosikausia täysin kaavan mukaisen talon rakentamista.
”Meillä valitusoikeudet ovat liian suuret. Käytännössä vanhojen asukkaiden omistusoikeutta on laajennettu ympäröivään maahan. On asukasaktivisteja, jotka keskittyvät asuntonsa hinnan nostamiseen vaikeuttamalla muiden rakentamista.”
Jos vanhan asuntokannan hinnat nousevat, siitä ei normaalioloissa koidu kotitalouksille merkittäviä hyvinvointitappioita, kun yksi ostaa ja toinen kotitalous myy.
Varsinainen ongelma hintojen noususta koituukin niille, joilla ei ole ennestään asuntoa. Forsman muistuttaa, että muutto halpojen asuntojen ja suuren työttömyyden alueelta työn perässä kalliiden asuntojen alueelle voi olla vaikeaa.
”Osa muuttajan tulojen kasvusta menee alueen vanhojen asukkaiden tai maanomistajien hyödyksi.”
Miksi Histan aluetta ei saa rakentaa?
Forsman kritisoi vaikutusvaltaisen luontoväen lobbaamaa periaatetta, jonka mukaan asunnot pitää rakentaa juna- tai metroradan varteen. Tällä perusteella esimerkiksi Espoon Histaan ei saa rakentaa, koska sinne ei ole raideliikennettä. Kielto on maakuntakaavassa.
”Jos Histan rakentaminen olisi sallittu, Espoon asuntojen hinnat olisivat alemmat kuin ne ovat nyt.”
Tarkoitus on näennäisesti hyvä: pienentää autoliikenteen päästöjä. Forsmanin mukaan asuntojen keskittämiselle raideliikenteen läheisyyteen ei kuitenkaan ole ekologisia perusteita, sillä omakotiasujan hiilijalanjälki voi olla pienempi kuin kerrostalon asukkaan.
Hänen mielestään maakuntakaavan määräys pitäisi siis muuttaa.
”Raideliikenteellä voidaan korvata vain murto-osa koko Suomen kuljetustarpeesta. Suurin osa suomalaista käy töissä omalla autolla ja tämä joukko vain kasvaa.”
Ylisäätely nostaa rakentamisen kustannuksia
Rakentamisen korkeat kustannukset johtuvat Forsmanin mukaan suurelta osin rakennusmääräyksistä, viranomaisnormeista, liian yksityiskohtaisesta säätelystä.
Forsman arvioi, että ongelman taustalla on hyvätuloisten virkamiesten kiinnostuksen puute pienituloisten asunto-ongelmia kohtaan. Hänen mukaansa he pitävät tärkeämpänä rakentamisen ”laatua”.
Rakentamisen kalleutta perustellaan joskus sillä, että Suomessa on ankara talvi ja routiva maa. Forsman torjuu tämän ajatuksen. Hän muistuttaa, että rungon osuus kustannuksista on pieni ja monta kertaa suurempi osa muodostuu pinnoista, keittiöstä, kylppäristä yms.
Nopeita konsteja ei kerta kaikkiaan ole
Forsman korostaa sitä, että lyhyellä ajalla asuntopolitiikka ei vaikuta suuria asuntojen hintoihin tai vuokriin. Ei siis ole mahdollista saada heti pääkaupunkiseudun asuntojen hintaa alas vaikkapa 30 prosentin verran.
”Tilannetta ei juuri muuttaisi, jos kaupunki alkaisi rakentaa uusia vuokra-asuntoja.”
”1960-luvun asuntokurjuus korjautui vasta 1970-luvun lopulla, vaikka pääkaupunkiseudulla rakennettiin aivan hillittömästi”, Forsman sanoo.