Sijainti, sijainti ja sijainti

Julkaistu yli kolme vuotta sitten

Suomen Kuvalehti kokeilee uutta koneääntä. Jos haluat, voit antaa palautetta äänen laadusta täältä.

Asuntoja on yhtä paljon kuin liikenteessä autoja, lähes kolme miljoonaa.

Uuden Toyotan tai Mercedeksen arvo alkaa pian pudota, kun sen ajaa myymälähallista ulos. Sen sijaan rintamamiestalo, rivitalokolmio tai kerrostalo-osake on ollut kannattava sijoitus.

Vanhojen asuntojen arvo on keskimäärin kaksinkertaistunut 30 viime vuoden aikana.

Enemmistö suomalaisista omistaa asunnon. Se on pahojen päivien pankki ja vanhuuden turva: puolet kotitalouksien varallisuudesta on kiinni asunnossa, vielä enemmän jos lasketaan myös kesämökit.

2010-luvulla on tapahtunut nopea käänne. Hintahaitari kalleimpien ja halvimpien asuntojen välillä on venynyt.

Monen kodin arvo kasvaa, mutta vielä useamman putoaa.

Asuntomarkkinat toimivat listalla ”big seven”: Helsinki, Espoo, Tampere, Vantaa, Oulu, Turku, Jyväskylä.

Miljoona asuntoa on väärässä paikassa.

Tätä viestiä on toistanut Suomen Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja Ari Pauna. Muuttoliike myllertää asuntomarkkinoita. Työpaikat, opinnot ja palvelut imevät väkeä maalta maakuntakeskuksiin ja maakunnista etelään. Helsingin seudulle odotetaan jopa puolta miljoonaa uutta asukasta vuoteen 2050.

Hintoja eriyttää myös lainoituksen murros.

Vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen asuntolainoihin on virrannut kansainvälistä rahaa. Kriisitilanteessa suomalaispankkien on voitava muuttaa seinät rahaksi kolmessa kuukaudessa. Siksi Hypo rahoittaa vain asuntoja, joiden vakuusarvo kehittyy niin hyvinä kuin huonoina aikoina.

Pankin laskelmien mukaan toimivat asuntomarkkinat vaativat vähintään 200 000 asukkaan kaupunkiseudun. Lista on ”big seven”: Helsinki, Espoo, Tampere, Vantaa, Oulu, Turku, Jyväskylä.

Toisessa ääripäässä on harvaan asuttu maaseutu, laaja alue tyhjenevää Suomea.

Vanhat kerrostaloasunnot

Kartta näyttää keskimääräisten neliöhintojen muutoksen kunnittain vuosien 2010 ja 2017 välillä. Aineistossa ei ole mukana kuntia, joissa on tarkasteluvuosina tehty alle kuusi asuntokauppaa.

Yksiöt

Vanhojen kerrostaloyksiöiden hintakehitys eri kaupungeissa 2010-2017

’Toivoisin, että jotain tämä kiinnostaisi.”

Anja Soininen on jumissa omakotitalossaan Pohjois-Karjalan Polvijärvellä. Hintapyyntö remontoidusta kolmen huoneen ja saunan talosta on 68 000 euroa.

Kesällä Ylen haastattelussa 76-vuotias, yksin asuva eläkeläinen kertoi voimiensa ehtyvän.

Asunto on yhä kaupan: ei yhtään tarjousta.

Julkisuudessa on taajaan tarinoita maaseudun vanhuksista, joiden vanha omakotitalo ei käy kaupaksi. Ei vaikka on myyty vuosia ja hintaa pudotettu.

Rapistuville taloille on ehdotettu auton romutusrahan kaltaista palkkiota. Rakkaan kodin purku olisi useimmille kova paikka, ja tuen pitäisi olla kymmeniätuhansia euroja. Veronmaksajille saattaisi koitua miljardien lasku.

Nyt monen varallisuus lahoaa kirjaimellisesti pystyyn. Ainoa vaihtoehto voi olla muutto taajaman vuokra-asuntoon ja sinnittely asumistuen varassa.

Silti haja-asutusalueilla vanhojen omakotitalojen hinnat eivät Maanmittauslaitoksen mukaan ole romahtaneet. Mutta tilastot eivät paljasta kaikkea.

On taloja, jotka jätetään suvun kesäpaikaksi. Tai hylätään, ei edes yritetä myydä mitättömän arvon takia.

Hinnoissa on myös suuria alueellisia eroja.

Varsinais-Suomen viljelyalueella arvo säilyy paremmin kuin Kainuussa. Myös maakuntien sisällä hinnat heiluvat rajusti.

Pirkanmaalla taloja myydään vapaa-ajan asunnoiksi. 50 000 eurolla saa valita mieleisen kuivan maan asunnon tunnin ajomatkan päästä Tampereelta. Hinta hyppää rannalla. Pienellä järvellä pyynnöt ovat sadastatuhannesta eurosta ylöspäin, Näsijärvellä 200 000 eurosta ylöspäin.

Rakennuksella ei välttämättä ole arvoa. Ostaja maksaa maisemasta ja tontista.

Omakotitalojen rakentaminen on pudonnut haja-asutusalueilla alle puoleen vuosikymmenessä. Jos vasaroi 300 000 euroa maksavan kodin kauas kaupungista, siinä on varauduttava asumaan loppuikänsä.

Myydessä talosta ei saa rahojaan takaisin, voitosta puhumattakaan.

Asuntobisneksessä on kolme nyrkkisääntöä: sijainti, sijainti, sijainti.

Kiinteistönvälittäjä Markus Hohenthal tutki yli 10 000 rivitalokauppaa. Syntyi havainnollinen 1–1–1-kaava. Yksi kilometri kauemmas Helsingin ydinkeskusta, yksi minuutti lisää matka-aikaa, prosentin halvempi rivitalokoti.

Kolmen vartin ajomatkan päässä Porvoossa hinta putosi 44,5 prosenttia, reilun tunnin ajomatkan päässä Hausjärvellä 70,4 prosenttia. Poikkeuksiakin oli. Kuten Kauniainen, jossa kaikki on kallista.

Työssäkäyvä perhe voi optimoida, asuako lähellä kalliisti vai halvemmalla kaukana ja pendelöidä Helsinkiin.

Liikenneyhteydet eriyttävät nekin asuntojen hintoja. Arvo säilyy paremmin paikkakunnilla, joilta pääsee nopeasti junalla tai moottoritietä keskuskaupunkiin.

Hämeenlinnassa koettiin takaisku kaksi vuotta sitten, kun VR karsi rajusti junavuoroja. Se on yksi syy, miksi vanhojen asuntojen hinnat ovat laskeneet lähes kolme prosenttia, eniten 21 vertailukaupungin joukossa.

Aina sujuvat yhteydetkään eivät vahvista asuntomarkkinoita.

Pirkanmaalla välittäjät puhuvat Akaa-ilmiöstä. Juna vie 20–30 minuutissa Tampereelle, silti kauppa on hiljaista. Homekoulut pelottavat ostajia. Ja lapsiperheet haluavat muuttaa isoihin kaupunkeihin.

Arjelta odotetaan helppoutta. Enää ei suostuta istumaan tuntikausia autossa työn ja harrastusten takia.

 

Juna vie Akaalta 20 minuutissa Tampereelle, silti asuntokauppa ei käy. Homekoulut pelottavat ostajia.

Kaupunkien keskustan ja lähiöiden välillä hintaero on kasvanut, paljastaa Kiinteistömaailman selvitys. Yllättäen se on vanhoissa asunnoissa suurin Porissa, Kemissä ja Jämsässä.

Porissa kalleimmat neliöhinnat ovat nelinkertaiset verrattuna halvimpiin.

Sampolasta on reilut neljä kilometriä keskustaan, ja 1970-luvun lähiön huono maine on sitkeässä. Kysyntä – ja samalla arvo – on pudonnut eniten kerrostaloissa, joissa odottaa putkiremontti. Halvimmillaan neliöhinnat ovat laskeneet 650 euroon.

Riihikedossa keskustan kupeessa taloyhtiöt ovat kunnostaneet vanhoja huoneistoja ja uusia taloja on rakennettu. Palvelut ovat lähellä, samoin uusi kampus. Kalleimmat neliöhinnat lähestyvät 2 500 euroa.

Seuraava isku odottaa Poria.

Pigmenttitehdas Venator lopettaa lähivuosina. Vaille työtä jää 450, välillisesti enemmän. Kun työpaikkoja katoaa, asuntokauppa hiipuu. Toisaalta myyntiin tulee vanhoja asuntoja, joille ei ole ostajia. Kalleimpien ja halvimpien asuntojen välinen kuilu kasvaa entisestään.

Kaupunginosat jakautuvat yhä selvemmin tulojen ja varallisuuden mukaan.

Omakotitaloja rakennetaan haja-asutusalueilla yli puolet vähemmän kuin 10 vuotta sitten.

Rivitalojen 1-1-1-kaava

Eteläisessä Suomessa rivitaloissa hinta putoaa prosentin, kun Helsingin keskustasta kuljetaan pois yksi kilometri ja yksi minuutti. Pääkaupunkiseudun kalliit alueet kuten Lauttasaari ja Kauniainen poikkeavat selvästi kaavasta. Klikkaa alueita kartalla, niin saat lisää tietoa.

Saat lisätietoja alueista klikkaamalla kartan symboleja.

’Asuminen vie kaikki ajatukset, koska se vie kaikki rahat.”

Image, nuorten aikuisten aikakauslehti, kirjoitti elokuussa Helsingin asuntokuumeesta. Hyvin ansaitsevakin saattaa päätyä nuukailevaksi köyhäksi, jos on ostanut itselleen liian kalliin asunnon.

Hinnat ovat pompanneet kantakaupungin vanhoissa kerrostaloissa. Jos vuonna 2006 osti Kalliosta 150 000 euron asunnon, sen arvo kymmenen vuotta myöhemmin oli 240 000 euroa.

Massiivinen kysyntä on nostanut yksiöiden hinnat pilviin. Niistä on aito pula; yhden hengen kotitalouksia on 1,2 miljoonaa.

Ratkaisuksi rakennusteollisuus on pystyttänyt miniasuntoja. Uusien yksiöiden keskikoko on pienentynyt lähes 20 neliöllä vuosikymmenessä.

Myös sijoittajat ovat kiihdyttäneet yksiöbuumia. Jo yli puolet helsinkiläisistä asuu vuokralla. Tyyristä sekin, sillä vuokrat ovat kallistuneet asuntoja enemmän. Hyvä vuokratuotto houkuttelee, mikä kannustaa investoimaan uusiin yksiöihin.

Nykyisessä rakentamisessa on riskinsä.

Sijoittavien kotitalouksien ja ammattilaisten velkataakka on 20 miljardia euroa. Asuntoihin pääsee pienellä rahalla kiinni, sillä loput kuitataan taloyhtiön lainalla. Malli kiinnostaa ostajia. Etenkin kun taloyhtiöt saavat rahoitusta paremmin ehdoin kuin yksittäiset sijoittajat.

Seuraava laskukausi on stressitesti.

Maaseudulle kasautuu lisää asuntoja, joiden arvo haihtuu ilmaan. Kaupungeissa mitataan, selviytyvätkö asuntosijoittajat velvoitteistaan korkojen noustessa.

Hypon Ari Pauna varoittaa kotitalouksia panttaamasta omaa kotia sijoitusasunnon vakuudeksi.

Asuntobisnes ei ole kansankapitalismia, oikotie onneen.

 

Esittelyasunto on kalustettu kerrostalon 17. kerrokseen. Neliöitä on 116, hintapyyntö 980 000 euroa.

Olohuoneen kaukoputkella voi tähytä Näsi- ja Pyhäjärvelle.

Asukkaat muuttavat Luminaryyn joulukuussa. 70-metrinen kerrostalo on tovin maan korkein, kunnes Helsingin Kalasatamaan valmistuu Majakka, 134-metrinen pilvenpiirtäjä. Pasilaan on suunnitteilla tornitalojen ryväs, joukossa 180 metriä korkea rakennus.

Taivaalle kurottavat tornit symboloivat urbanisoituvaa Suomea: aiempaa tiiviimmin ja korkeammalle.

Ranta-Tampellassa Näsijärven rannalla uusien asuntojen keskihinta on 7 000 euroa neliöltä, samaa luokkaa kuin Luminaryssa. Arvokohteet nostavat naapuritalojenkin arvoa. Samalla keskustan ja lähiöiden hinnat karkaavat yhä kauemmas toisistaan.

Luminaryssa ostaja maksaa maisemasta kattojen yläpuolella.

Alimmissa kerroksissa neliö heltiää 5 700 eurolla, ylimmässä kerroksessa neliöhinta on 11 000 euroa.

Lähes miljoonan tai sen yli maksavia asuntoja on toistakymmentä.

Kauppa on käynyt. Erikoiskohteista on ollut ”patoutunutta kysyntää”, rakennusyhtiö Skanskasta kerrotaan.

Miljoonan euron esittelyasunnossa on 20 neliön löyly- ja kylpyhuone. Saunaosasto maksaa parisataatuhatta euroa. Enemmän kuin useimpien suomalaisten koti.

Juttuun on haastateltu myös Kiinteistömaailman toimitusjohtajaa Erkki Heikkistä, Sp-Kodin toimitusjohtajaa Jukka Rantasta ja Skanska Talonrakennuksen yksikönjohtajaa Toni Tuomolaa.