Hyötyjä maksamaan

Länsimetro toi monelle asunnonomistajalle ansiotonta arvonnousua.

raha 09.02.2018 06:00
Tuukka Saarimaa

Länsimetro aloitti liikennöinnin useiden viivästysten jälkeen marraskuussa 2017. Metro parantaa uusien asemien läheisyydessä sijaitsevien asuntojen saavutettavuutta, säästää asukkaiden aikaa ja lisää matkustusmukavuutta. Toisaalta metro on aiheuttanut julkisen liikenteen uudelleenjärjestelyjä, joiden myötä joidenkin alueiden saavutettavuus on jopa heikentynyt.

Asuntomarkkinoilla metron vaikutukset ovat olleet tiedossa jo pitkään. Helsingin kaupungin erikoistutkijan Oskari Harjusen hiljattain ilmestyneen tutkimuksen mukaan asuntojen hinnat nousivat merkittävästi tulevien metroasemien lähettyvillä heti metron rakentamisen alettua vuonna 2010. Rakentamisen aloittaminen voidaan nähdä hetkenä, jolloin asuntomarkkinatoimijat olivat varmoja, että saavutettavuus tulee muuttumaan.

Tutkimus perustuu tuhansien yksittäisten asuntokauppojen tilastolliseen analyysiin vuosina 2003–2016. Tutkimuksessa vertailtiin metroasemien läheisyydessä sijaitsevien asuntojen kauppahintoja sellaisiin verrokkikauppoihin, joihin metrolla ei ollut vaikutusta. Oletuksena on, että näiden ryhmien asuntojen hintakehitys olisi ollut samanlainen, jos metroa ei olisi rakennettu. Jos ryhmien hintakehitys todellisuudessa eriytyi, voidaan eriytyminen uskottavasti tulkita juuri metrosta johtuvaksi.

 

Metron rakentamisen aloittaminen nosti 800 metrin säteellä uusista asemista sijaitsevien asuntojen hintoja keskimäärin neljä prosenttia. Tätä kauempana sijaitseviin asuntoihin metrolla ei ole ollut vaikutusta.

Vaikka kyseessä on vasta ennakointi, hintavaikutukset paljastavat sen, että metrosta todella on hyötyä. Miksi muuten ostajat olisivat valmiita maksamaan asuinnoista aiempaa enemmän?

Hintavaikutukset paljastavat myös sen, ketkä metrosta lopulta hyötyvät. Asemien läheisyydessä asuvat omistusasujat ovat selkeitä hyötyjiä. Hyödyt näkyvät suoraan saavutettavuuden parantumisena niille, jotka metroa käyttävät, mutta hintojen noususta hyötyvät myös ne omistusasujat, jotka eivät metroa käytä.

Vuokralaisten tilanne on toinen. Moni metron vaikutusalueella asuva vuokralainen toki hyötyy saavutettavuuden paranemisesta, mutta alueen houkuttelevuuden noustua myös vuokrataso nousee. Hyödyt valuvat suurelta osin vuokranantajien taskuun.

 

Hyötyjien tunnistaminen auttaa pohtimaan sitä, miten metrolinjan kaltaiset paikalliset julkiset investoinnit kannattaa rahoittaa. Kaikki Espoon ja Helsingin veronmaksajat maksavat metroinvestoinnin kuluja, mutta suurimman hyödyn metrosta keräävät asuntojen ja maanomistajat uusien asemien lähellä.

Ansioton arvonnousu on monen mielestä epäreilua. Maan arvoon perustuvan kiinteistöveron avulla arvonnousu voitaisiin verottaa investoinnin tehneiden kuntien kirstuun ja jakaa kunnallisveron alennuksina kaikille veronmaksajille.

Suomessa tällainen vero on periaatteessa jo käytössä. Se ei ole niin hyvä kuin voisi olla. Yleinen kiinteistövero kohdistuu tontin verotusarvoon, mutta se ei vastaa kovin hyvin tontin markkina-arvoa.

Tilanne voi muuttua, kun valtionvarainministeriön tonttien arvostamismenetelmää koskeva hanke valmistuu. 

 

Kirjoittaja on johtava tutkija Valtion taloudellisessa tutkimuskeskuksessa.

Kiinteistövero on erilainen

Arvonlisäveron voi välttää ostamalla vähemmän, ansiotuloveron puolestaan jättämällä ylityöt tekemättä.

Näiden verojen takia taloudessa käydään vähemmän kauppaa ja tehdään vähemmän töitä verrattuna tilanteeseen, jossa veroja ei olisi tai ne olisivat alemmat.

Lähes kaikki verot vaikuttavat jotenkin verovelvollisten käyttäytymiseen. Taloustieteilijät kutsuvat tällaisia veroja vääristäviksi.

Hyvin suunniteltu kiinteistövero on poikkeus. Tontin arvoon kohdistuva kiinteistövero ei vääristä tontinomistajan käyttäytymistä, koska omistaja ei voi vaikuttaa maksamansa veron määrään omalla käytöksellään.

Ainakaan kaupunkialueilla maata ei häviä käytöstä, eikä sitä ilmaannu mistään lisää. Lisäksi tontin verotusarvo perustuu ulkopuolisen tahon arvioon tontin markkina-arvosta, johon tontinomistaja ei voi vaikuttaa. 

1 186
miljoonaa
euroa

Ruoholahti–Matinkylä- metro-osuuden kokonais- kustannusennuste.

Sisältö