Berliini vetää suomalaisia asuntosijoittajia: Alle kahdessa vuodessa yli 20 miljoonaa euroa

Talous 7.6.2013 08:16

Helsingissä 60 neliön kerrostaloasunto maksaa keskimäärin lähes 240 000 euroa. Berliinistä samankokoinen huoneisto irtoaa 153 000 eurolla.

Siinä päällimmäinen syy, miksi Saksan pääkaupunki vetää asuntosijoittajia myös Suomesta.

Kuva Janne ArolaSuomalaisrahaston omistaman talon rappukäytävä Berliinin Friedenaussa. Kuva Janne Arola.

Konsulttiyhtiö PricewaterhouseCoopersin (PwC) ja Urban Land Instituten vuosittaisessa kyselyssä Berliini oli Münchenin jälkeen toisena, kun 500 alan ammattilaista arvioi 27 eurooppalaisen kaupungin kiinteistömarkkinoiden houkuttelevuutta tänä vuonna. Helsinki oli sijalla 19.

Vain pankkiiriliike Confido Capitalin kahden rahaston kautta kymmenet suomalaiset ovat sijoittaneet Berliiniin alle kahdessa vuodessa yli 20 miljoonaa euroa.

Hiljattain perustettuun kolmanteen rahastoon pääomaa aiotaan kerätä 20-25 miljoonaa lisää, kertoo perheensä sijoitusyhtiön Assain kautta rahastoissa sekä sijoittajana että projektin käytännön toteuttajana mukana oleva Mikko Rannila.

Confidon rahastoja hallinnoivien sijoitusyhtiöiden toimintaperiaate on yksinkertainen: Ne ostavat ennen toista maailmansotaa rakennettuja kokonaisia kerrostaloja halvalla ja myyvät niiden yksittäisiä asuntoja eteenpäin parhaimmillaan jopa 60 prosentin voitolla.

Asuntojen hinnat kohoavat nopeasti

Mahdollisuuksia sijoittajille on raivannut Berliinin poikkeuksellisen historia.

Verraten köyhässä ja maantieteellisesti laajassa kaupungissa on valtavasti asuinalueita, jotka ovat vasta nousemassa kukoistukseensa Saksojen yhdistymisen jälkeen.

Kärjistetysti sanottuna tämän päivän rähjäinen asuntokatu saattaa huomenna olla trendikäs ja haluttu alue, jossa asuntojen hinnat kohoavat nopeasti.

Berliinin asuntomarkkinat ovat myös kulkeneet omia polkujaan moniin muihin kaupunkeihin verrattuna: asuntojen hinnat lähtivät rajuun nousuun vasta finanssikriisin puhjettua vuonna 2009.

”Lähtöhintataso täällä on ollut valtavan matala. Tämän talon ostimme hintaan 1 400 euroa neliö”, Rannila sanoo Berliinin Friedenaun kaupunginosassa sijaitsevan kerrostalon tyhjillään olevassa ullakkohuoneistossa.

Jopa 12-16 prosentin vuosituotto

Sijoitusyhtiö osti 25-asuntoisen talon pari vuotta sitten, ja nyt siitä on myyty eteenpäin yli 30 prosenttia keskimäärin yli 2 200 euron neliöhintaan.

”Ihan hyvä marginaali”, Rannila toteaa.

Confido Capitalin rahastot lupaavat sijoittajille jopa 12-16 prosentin vuosituoton, mitä voi pitää asuntosijoittajalle erinomaisena.

Näin hyvää tulosta ei kuitenkaan voi tehdä ikuisesti.

Rannilan mukaan suunnitteilla ei ole neljännen rahaston perustamista samalla strategialla, sillä lähivuosina katteet pienenevät niin, ettei toiminta ole enää kannattavaa.

Hän kuitenkin muistuttaa, että yli 3,5 miljoonan asukkaan kaupungiksi Berliinissä rakennetaan uusia asuntoja edelleen todella vähän, vain noin neljä tuhatta vuosittain.

Lisäksi yli 80 prosenttia kaupunkilaisista asuu vuokralla, ja vuokrat ovat tasaisessa nousussa.

Kiinteistöasiantuntijayhtiö Jones Lang LaSallen mukaan ne ovat kohonneet 36 prosenttia vuodesta 2007 lähtien.

”Jos vaikka Euroopassa tai Saksassa tulisi iso talousmyllerrys, niin sitten me eläisimme vuokratuotoilla. Se on vakuutus, että ei tule ainakaan merkittävissä määrin takkiin”, Rannila pohtii sijoitustoiminnan riskejä.

Vuokralaisten asema vahvempi kuin Suomessa

Tarkkoja tilastoja siitä, kuinka paljon suomalaiset Berliiniin tai ylipäätään ulkomaisiin asuntoihin sijoittavat ei ole.

Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva toteaa, että vaikka yksityishenkilöt omistavat Suomessa jopa 270 000 asuntoa, on ammattimaisia sijoittajia heistä vain hyvin pieni osa.

”Suurin osa on eläkesäästäjiä tai ihmisiä, jotka ovat halunneet jonkinlaisen tukipilarin talouteensa, mutta eivät tee sitä sijoittajien tapaan tavoitteellisesti”, Koro-Kanerva sanoo.

Ulkomailla suomalaiset omistavat paljon asuntoja esimerkiksi Espanjan Aurinkorannikolla, jossa moni myös asuu ainakin muutaman kuukauden vuodessa.

Kynnys lähteä ostamaan asuntoja Keski-Euroopan isoista kaupungeista on kuitenkin korkea, sillä monissa maissa esimerkiksi vuokralaisten asema on paljon vahvempi kuin Suomessa.

Myös verotus ja monet muut lainsäädännölliset asiat mietityttävät sijoittajia, Koro-Kanerva näkee.

Rannilalle tämä kaikki on tuttua, sillä hän on toiminut Berliinissä vuodesta 2008 lähtien.

Sijoitusten kannalta on silti sitä parempi, mitä enemmän ostettavassa talossa on tyhjillään olevia asuntoja.

”Se on meille onnenpäivä, kun vuokralainen laittaa eroilmoituksen.”